2010年1月2日,住房城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》,将于2011年2月2日起施行,旨在加强商品房屋租赁管理,规范商品房屋租赁行为,维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益。
 

编辑本段基本信息

实施通告

中华人民共和国住房和城乡建设部令
第6号
《商品房屋租赁管理办法》已经第12次部常务会议审议通过,现予发布,自2011年2月1日起施行。住房和城乡建设部部长 姜伟新
2010年12月1日

主要内容

商品房屋租赁管理办法[1]
第一条 为加强商品房屋租赁管理,规范商品房屋租赁行为,维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规,制定本办法。
第二条 城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁(以下简称房屋租赁)及其监督管理,适用本办法。
第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。
第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。
第五条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传,定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)属于违法建筑的;
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;
(三)违反规定改变房屋使用性质的;
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:
(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;
(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;
(三)租金和押金数额、支付方式;
(四)租赁用途和房屋使用要求;
(五)房屋和室内设施的安全性能;
(六)租赁期限;
(七)房屋维修责任;
(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;
(九)争议解决办法和违约责任;
(十)其他约定。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本,供当事人选用。
第八条 出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。
第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
第十一条 承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。
承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。
第十二条 房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效。
承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。
第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。
第十五条 办理房屋租赁登记备案,房屋租赁当事人应当提交下列材料:
(一)房屋租赁合同;
(二)房屋租赁当事人身份证明;
(三)房屋所有权证书或者其他合法权属证明;
(四)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。
房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
第十六条 对符合下列要求的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案,向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明:
(一)申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式;
(二)出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致;
(三)不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。
申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。
第十七条 房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称,承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码,出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。
第十八条 房屋租赁登记备案证明遗失的,应当向原登记备案的部门补领。
第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的,当事人应当在三十日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
第二十条 直辖市、市、县建设(房地产)主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统,逐步实行房屋租赁合同网上登记备案,并纳入房地产市场信息系统。
房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容:
(一)出租人的姓名(名称)、住所;
(二)承租人的姓名(名称)、身份证件种类和号码;
(三)出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限;
(四)其他需要记载的内容。
第二十一条 违反本办法第六条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,对没有违法所得的,可处以五千元以下罚款;对有违法所得的,可以处以违法所得一倍以上三倍以下,但不超过三万元的罚款。
第二十二条 违反本办法第八条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可处以五千元以上三万元以下罚款。
第二十三条 违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。
第二十四条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理,对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理,或者对房屋租赁登记备案信息管理不当,给租赁当事人造成损失的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十五条 保障性住房租赁按照国家有关规定执行。
第二十六条 城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理,参照本办法执行。
第二十七条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。
第二十八条 本办法自2011年2月1日起施行,建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)同时废止。[2]

相关解析

新办法的影响

新办法名义上有很多条是保护租房者权益的,但很多人担心,那只会让房租涨的更高。其中一条规定:出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。这等于是禁止了间隔房和群租了。理论上是保证了租房者的住房空间,但谁都明白,其直接后果就是涨租金。
很多网友担心2011年的租金会因此而上涨,尤其是北京这样房租压力超大的大城市。

《管理办法》内容解析

《办法》规定,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传,定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
根据《办法》,有下列情形之一的房屋不得出租:属于违法建筑的;不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;违反规定改变房屋使用性质的;法律、法规规定禁止出租的其他情形。
《办法》规定,房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容一般应当包括:房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;租金和押金数额、支付方式;租赁用途和房屋使用要求;房屋和室内设施的安全性能;租赁期限;房屋维修责任;物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;争议解决办法和违约责任等。房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
《办法》还规定,出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。
根据《办法》,房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。[3]

规范房屋分割出租并非禁止合租

据新华社电 由住房城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》一亮相,便引起社会广泛关注。
为什么要出台这部新规,是否如部分公众担心的那样会增加“蚁族”等中低收入群体租房难度?如何保证执行监管到位?住房城乡建设部房地产市场监管司副司长姜万荣表示,规范分割出租行为有其现实意义,合理的合租行为仍然受到保护,中低收入人群租房问题可通过保障性租赁住房解决。
姜万荣介绍说,实践中,出租人将房屋分割出租的情况比较突出,已经成为一个各方面反映比较强烈集中的问题,因此考虑多方因素,在《办法》中作出了规范分割出租行为的规定。
我国对建筑安全有明确要求和规定,分割出租中的出租人擅自改变房屋构造结构,改变水、电、气线路等行为,实际上已经违反了现有规定和标准。此外,分割出租行为不仅因居住密度大而无法保障承租人的基本生活条件,还因承租人过度占用公共资源侵害其他业主的合法权益,容易导致矛盾和纠纷。
《办法》可能会增加部分租房者的租房难度。姜万荣表示,对分割出租行为进行规范,与群租或低收入人群住房租赁是两个问题。一是合理的合租行为仍然受到保护。《办法》旨在规范侵害当事人合法权益的分割出租行为,对以原设计的房间为最小出租单位的合租行为并未禁止,承租人仍可在《办法》规定的前提下,选择适合自己的商品住房进行合租。
二是中低收入人群租房问题可通过廉租房和公共租赁房解决。目前,各地均以各种渠道拓宽廉租房和公共租赁房房源,确保租赁住房的供给稳定充足,惠及中低收入人群。中低收入人群可以结合自身实际情况,向当地主管部门申请廉租房、公共租赁房居住。
新政鼓励房屋出租
与原《城市房屋租赁管理办法》相比,新《办法》做出了诸多调整。姜万荣介绍说,比如体现了鼓励房屋出租的精神。《办法》第六条,将原来规定的九种不得出租情形,减少为属于违法建筑的、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋适用性质等四种情形。
再比如,贯彻对租赁当事人特别是承租人权利保护的原则。《办法》规定房屋租赁合同期内,出租人不得单方随意提高租金。
另外,进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务;明确对主管部门在加强租赁管理和提高服务水平方面的工作要求;进一步细化房屋租赁登记备案制度。《办法》还要求主管部门提高租赁服务水平,定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息,建立完善房屋租赁登记备案信息系统等。
 
 
 
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